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疫情之后,要做好酒店资产管理

        后疫情时代,酒店业并购重组或许出现新的机会。如何提升资产价值成为酒店业更为关注的新课题。当前中国的酒店业由于资产管理意识的缺位,存在投资回报不理想、维修改造不及时等问题,中国的酒店资产距离最优状态还有很长的一段路。在酒店行业造就更多的CHAM(全球注册酒店资产管理师),在酒店投、融、建、管、退的各个阶段有专业人士的介入,提升酒店的效率,可以说是最彻底的综合解决方案。

       目前中国酒店业整体面临着几个巨大的挑战,具体有以下几个方面:

       1. 投资回报不理想,酒店项目的投资回报周期动辄15年、20年,甚至更长。

       2. 多数酒店的维修基金严重不足,开业十年以上而尚未进行过大规模装修改造的酒店不在少数,而更大的问题是Capex(资本性输出)和FF&E(Furniture,Fixtures&Equipment 酒店的设施设备)计提不足,酒店已陈旧但大修技改的基金不知在哪里。

       3. 缺乏专业的酒店资产经理人(Hotel Asset Manager),具备从酒店不动产和投资的角度来看酒店问题的职业经理人太少。通过酒店空间再规划、改造、品牌调整等举措使酒店资产大幅升值的成功案例较少。

       4. 对酒店价值的判断缺乏市场数据、工具,对酒店的保值、增值及估值的真正含义的认识还不足。

       5. 目前中国酒店业作为甲方的代言人仍是业主代表,其工作范畴与管理方的职责有着不少重叠的部分,从而容易引起一些不必要的纠纷甚至“冲突”;而在美日等发达国家,数十年前也存在业主代表,但早就被更专业的Asset Manager所替代或迭代。

       要解决以上问题或顺利面对这些挑战,中国酒店业的各个相关方即开发商、业主、业主代表、运营商等都需在某种程度上改变思维和行为方式:

       1. 开发商要理性投资酒店,毕竟以期待地产升值为目的而持有酒店的时代终将结束,评判酒店是否成功终将回归到看投资回报是否健康;

       2. 不管是国际品牌酒店管理还是国内开发商自营,每个酒店都必须建立大修技改维修基金和每月的计提制度,以确保酒店能得到及时和适度的维保。同时,需要具专业资质的工程咨询公司为酒店行业编制国外已较普遍的“工程报告”(ER = Engineering Report)。ER是对酒店物理状态的一份综合评估书,通过各类工程师的专业评估,ER明确地提示酒店在今后若干年所需投入的资本性支出的金额,它为酒店业主提出在明确的时间线内需投入的资本要求。中国的酒店急需ER和能编制并出具ER的机构;

       3. 需更积极、彻底地追求不动产的最佳用途。目前在一线城市已出现将酒店改为回报率更高的公寓或写字楼的案例,希望这个趋势能进一步发展,酒店内部空间优化也需进一步活跃;

       4. 酒店的交易量还远远不够,预示着中国酒店业要达到真正的成熟还需一段时间。2019年日本的酒店市场交易量预计达到40亿美元,这样的交易量,使日本酒店市场的资本化率较为清晰,从而使酒店业主能较容易判断自身所拥有酒店的市场价值;

       5. 中国的业主代表应该积极作为,主动将自己蜕变升级为专业的酒店资产经理人。

       在太平洋彼岸,针对酒店行业面对的种种痛点,全球酒店资产经理人协会(HAMA,Hospitality Asset Managers Association)美国总会经过多年的酝酿和周密的筹备,于2012年推出了全球注册酒店资产管理师(CHAM,Certified Hotel Asset Manager)的资质考试,旨在对酒店资产负有重任的专业人士的知识和技能做一个系统的梳理和认定。在酒店行业造就更多的CHAM,在酒店投、融、建、管、退的各个阶段有专业人士的介入,提升酒店的效率,可以说是最彻底的综合解决方案。

       CHAM的持证人代表了行业最资深的资产管理精英,这些AM(Asset Managers)具备与时俱进的酒店资产管理和运营管理的知识和经验。该资质认证考试的范围最直接地反映了投、融、建、管、退各阶段酒店资产全生命周期的要求。CHAM要求挑战者通过一个4个小时200道题的专业考试,内容涵盖以下六大板块:

       1.资产管理流程(20%):资产管理行业的历史和经济状况、资产管理流程、资产管理战略规划、市场分析及资产定位、品牌与连锁品牌评估;

       2.酒店运营管理(15%):会计、市场营销、领导力、人力资源、客房、餐饮、其它运营部门及其收益、收益管理;

       3.不动产和实物资产维护(15%):不动产术语、经济效应及其周期、开发和建设、工程和维护、保险、风险管理和灾难复原、不动产税和评估、资本支出计划及管理、商业综合体;

       4.合同与法律事务(20%):酒店管理合同、特许经营协议、空间租赁和许可证协议、土地租赁、贷款协议、其它相关法律文件及注意事项;

       5.财务分析和基准管理(10%):酒店收入对标、酒店支出对标、空间优化使用/最高最佳使用原则、对标信息的来源、商业智能化和信息流程系统;

       6.酒店投资决策(20%):资本结构、债务条款与测试、股权来源与回报、投资组合风险评估、估值及其技巧、投资/退出/持有/再融资。

       截至2019年9月20日,全球共有42位专业人士获得了CHAM的资质,绝大部分人在美国,中国只占了其中的4席。但中国酒店业的规模,其星级酒店客房总量将在2025年左右超过美国而成为世界酒店业第一大国,中国专业酒店资产管理人才的质和量还远远不能满足行业和时代的需求。

       通过学习CHAM资质考试六大板块的内容,造就更多的CHAM合格者,将对中国酒店资产管理行业产生极其积极的作用和深远的影响。

       我们这个时代的酒店人,注定是中国酒店资产管理领域的开拓者,我们不仅是中国资产管理的积极践行者,我们还将是中国酒店资产管理内容之深度和广度的定义者、更是与时俱进的资产管理实践的优化者。随着中国酒店市场的日趋成熟,特别是更多的机构投资者进入酒店市场,Asset Manager正成为中国酒店业最需要的职业经理人。望所有从事中国酒店资产管理的有志之士,在充满挑战和美景的资管征程上风雨兼程,共创中国酒店资产管理的新时代!

       本文作者职务:华天国际酒店管理公司总经理、全球酒店资产经理人协会中国分会会长,中国首位CHAM

       原标题:疫情之后,做好酒店资产管理要提上议程

(编辑:黑白片)


 

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